Die Kündigung eines Mietvertrages zur Durchführung von Renovationsarbeiten ist in folgenden Fällen rechtsmissbräuchlich:

  1. Wenn kein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Bauprojekt vorliegt, aufgrund dessen beurteilt werden kann, ob für die geplanten Bauarbeiten eine Räumung der Liegenschaft durch die Mieter notwendig ist.

  2. Ebenso, wenn die Anwesenheit der Mieter keine oder nur vernachlässigbare Komplikationen oder Verlängerung der Bauzeit verursachen würde, z.B. bei Malerarbeiten oder Aussenarbeiten. Ob der Verbleib der Mieter im Mietobjekt zu technischen und organisatorischen Komplikationen führen, die Kosten erhöhen oder die Bauzeit verlängern würde, hängt von den geplanten Arbeiten ab. Der Vermieter muss im Zeitpunkt der Kündigung über ein ausreichend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügen, damit konkret festgestellt werden kann, ob die Anwesenheit der Mieter die Bauarbeiten behindern würde. Der Richter muss aufgrund dieser geltend gemachten und bewiesenen Sachverhaltselemente die Gewissheit haben, dass ein Bauprojekt existiert, das der Vermieter dieses Projekt ausführen will und kann, und dass dies den endgültigen Auszug der Mieter aus dem Mietobjekt bedingt. Die feste Absicht, ein Gebäude zu renovieren und umzubauen, ist für sich allein ungenügend.

  3. Wenn die Kündigung wegen eines Projekts ausgesprochen wird, das unmöglich erscheint, insbesondere weil es offensichtlich den Regeln des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die erforderlichen Baubewilligungen sicher nicht erhalten wird. Der Mieter hat die objektive Unmöglichkeit zu beweisen. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter die Baubewilligung bereits erhalten hat oder dass er das Baugesuch bereits eingereicht hat. Es ist abzuschätzen, ob eine Bewilligung des Bauprojekts zur Zeit der Kündigung offensichtlich ausgeschlossen erschien; eine massgebliche Wahrscheinlichkeit der Verweigerung genügt nicht.