Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG).
Für die Beurteilung, ob eine Rückzonung, welche bestehendes Bauland einer Nichtbauzone zuweist, zu einer Entschädigungspflicht des Gemeinwesens führt, ist in einem ersten Schritt zu klären, ob die Rückzonung rechtlich als «Auszonung» oder «Nichteinzonung» zu qualifizieren ist.
Die Unterscheidung ist insbesondere deshalb von Relevanz, weil für eine «Nichteinzonung» grundsätzlich keine Entschädigung geschuldet ist. Eine «Auszonung» ist hingegen im Grundsatz entschädigungspflichtig.
Eine (im Grundsatz) entschädigungspflichtige Auszonung liegt nur dann vor, wenn das betroffene Grundstück ursprünglich einer in allen Teilen RPG-konformen Bauzone zugewiesen war und aufgrund der Planungsmassnahme in eine Nichtbauzone überführt wird. Sofern ein solches Grundstück in naher Zukunft ohne grössere Hindernisse hätte überbaut werden können, ist eine solche Auszonung grundsätzlich zu entschädigen.
Wenn jedoch das betroffene Grundstück ursprünglich in einer Bauzone lag, welche nicht dem Bundesrecht entsprach, beispielsweise weil die Bauzone nicht auf den Baulandbedarf von 15 Jahre ausgerichtet und folglich überdimensioniert und nicht RPG-konform war, dann stellt die Rückzonung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine «Nichteinzonung» dar. Denn in diesem Fällen geht das Bundesgericht davon aus, dass mit der Rückzonung erstmals ein bundesrechtskonformer Zustand geschaffen wird.
«Nichteinzonungen» lösen nur ausnahmsweise eine Entschädigungspflicht aus. Dies, falls sie Grundeigentümer enteignungsähnlich treffen. Solche Ausnahmen können sich dort ergeben, wo die Belassung des Grundstücks in der Bauzone geboten gewesen wäre und der Eigentümer auf diesen Umstand auch vertrauen durfte. Das kann beispielsweise für folgende Grundstücke gelten:
- Das Grundstück ist überbaubar oder durch die Kanalisation grob erschlossen.
- Das Grundstück liegt im «weitgehend» überbauten Gebiet (sogenannte Baulücke).
- Für die Erschliessung und Überbauung des Grundstücks hat der Grundeigentümer bereits «erhebliche Kosten» aufgewendet.
- Des Weiteren ist es denkbar, dass die kantonale Genehmigung der «ursprünglichen» Nutzungsplanung beim Grundeigentümer eine Vertrauenssituation begründet, welche ebenfalls eine Entschädigung durch das Gemeinwesen rechtfertigt.