Dem Käufer eines neu zu erstellenden Einfamilienhauses wurde für das Gebäude Garantie gemäss Art. 172 SIA Norm 118 gewährt. Nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist stellte er einen gravierenden Mangel fest. Er liess diesen durch einen Fachmann untersuchen. Vierzehn Tage nach Vorliegen des Fachberichtes rügte er den Mangel beim Unternehmer. Dieser weigerte sich den Mangel nachzubessern.
Verdeckte Mängel sind solche Mängel, die der Bauherr erst nach Ablauf der Rügefrist entdeckt (Art. 179 Abs. 1 SIA Norm 118). Der Unternehmer haftet für verdeckte Mängel, sofern sie sofort nach der Entdeckung gerügt werden (so auch Art. 370 Abs. 3 OR). Das Erfordernis der sofortigen Rüge bedeutet, dass der Mangel binnen drei bis sieben Arbeitstagen gerügt werden muss. Erfolgt die Rüge später, wie im vorstehend geschilderten Sachverhalt, gehen die Mängelrechte verloren.